Yleisesti taloyhtiöiden lainoista

Asunto-osakeyhtiö voi yhtiökokouksen päätöksellä ottaa lainaa suurempien hankkeiden tai esimerkiksi ennakoimattomien kustannusten kattamiseksi. Jälkimmäinen hoidetaan usein ns. hoitolainana, jonka kulut katetaan hoitovastiketuotoilla eikä lainaa kohdisteta erikseen yhtiön yksittäisille osakkeille – hoitolainoja ei käsitellä tässä sen tarkemmin.

Yhtiöjärjestys määrää käytännössä aina jonkin tavan lainan kulujen kattamiseen (rahoitusvastike) sekä lainan kohdistamiseen huoneistoittain, tai tarkemmin sanottuna huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden kesken. Jakoperuste ja rahoitusvastikkeen maksuperuste voi olla esimerkiksi yhtiöjärjestykseen merkityt asuinneliöt tai osakkeiden lukumäärät. Lisäksi jotkut osakeryhmät, esimerkiksi autotallit, varastot tai liiketilat, voivat vastata lainoista erilaisilla vastikekertoimilla. Lisäksi yhtiöjärjestys sallii tyypillisesti osakkaiden maksaa omistamiinsa osakkeisiin kohdistuvia osuuksia kertasuorituksina; tällöin myös lainanhoitokustannuksiin kerättävä rahoitusvastike jää normaalisti niiltä osin pois, kuin huoneistoon (osakkeisiin) kohdistuvia lainoja on maksettu.

Huom: koska rahoitusvastike määrätään usein joko osake- tai asuinneliökohtaisesti, taloyhtiöt tyypillisesti sallivat vain huoneistoon (osakkeisiin) kohdistuvan lainan pois maksamisen joko kokonaan tai esimerkiksi puoliksi. Tällöin huoneistolle jäljelle jäävä rahoitusvastike saadaan vielä laskettua helposti oikein. Mielivaltaiset lainan lyhennykset ovat hankalampia, eikä niitä usein sallita lainkaan.

Osakkaan näkökulmasta on tärkeää ymmärtää, että huoneistokohtaiset velkaosuudet ovat asunto-osakeyhtiömaailman erikoisuus. Sopimusteknisesti laina on puhtaasti taloyhtiön ja rahoituslaitoksen välinen, eivätkä yhtiön osakkaat ole tässä osapuolena. Lainan jako osakkeille ja huoneistokohtaisten osuuksien seuraaminen ovat taloyhtiön omaa sisäistä kirjanpitoa. Kun osakas haluaa maksaa osakkeisiinsa kohdistuvia lainoja pois, kyseessä onkin tästä syystä pankin näkökulmasta aina ylimääräinen lainanlyhennys, josta saattaa aiheutua kustannuksia.

Tyypillisesti (mutta ei aina) pankit ottavat ylimääräisiä lyhennyksiä vastaan kuluitta maksuohjelman mukaisten lyhennysten yhteydessä sekä mahdollisesti lainan koronmääräytymispäivinä. Nämä ajankohdat sekä ylimääräisten lyhennysten kustannukset voi tarkistaa isännöitsijätoimistosta. Huom: pankin veloitukset lyhennyksestä voivat olla jopa satoja euroja!

Huoneistokohtainen velkaosuus koostuu osakkeisiin kohdistuvasta lainan pääomasta (lainaosuus) sekä lainan hoitoon kohdistuvien tuottojen (rahoitusvastikkeet) ja kulujen (korot ja lyhennykset) yli- tai alijäämän osakkeisiin kohdistuvasta osuudesta. Tällainen laskelma tarvitsee laatia aina, kun huoneistoon (osakkeisiin) kohdistuvia velkaosuuksia halutaan maksaa pois. Pelkistettynä esimerkkinä lainaosuuslaskelma tiettyyn ajan hetkeen, esim. 31.12.2023 laskettuna, voi näyttää viereisen taulukon mukaiselta.

Esimerkkilaskelmassa tilikauden alkaessa 1.1.2023 yhtiö on ollut rahoituslaitokselle velkaa 100 000 euroa. Lainasta vastaa yhteensä 200 osaketta. Lainaa on lyhennetty tilikauden aikana 30.6.2023 1000€ ja 31.12.2018 1000€. Tilikauden päättyessä lainaa on jäljellä 98 000 euroa. Lainan hoitokulujen kattamiseksi yhtiö on kerännyt 1.1.-30.4.2023 rahoitusvastiketta 1,50€/osake ja 1.5. eteenpäin 1,80€/osake. Lainan korko oli 30.6.2023 asti 2,00% ja siitä eteenpäin 2,20%.

Esimerkki lainaosuuslaskelmasta (yksinkertaistettu)

Lainasaldo per 31.12.2023 Velalliset yksiköt (osakkeet) Lainaosuus / yksikkö		98.000,00€ 200 kpl 490,00 €
Vastiketuotot: 1.1.-30.4.2023 1.5.-31.12.2023	200 x 1,50€/kk 200 x 1,80€/kk	1200,00€ 2880,00€
Tuotot yhteensä:		4080,00€
Lainan lyhennykset: 30.6.2023 31.12.2023		-1000,00€ -1000,00€
Korkokulut: 1.1.-30.6.2023 1.7.-31.12.2023	2,00% 2,20%	-1000,00€ -1089,00€
Kulut yhteensä:		-4089,00€
Pääomarahoituksen yli/alijäämä 31.12.2023 Siirtyvä yli/alijäämä aiemmilta tilikausilta Yli/alijäämä yhteensä		– 9,00€ – 91,00€ -100,00€
Yksittäisen velallisen yksikön osuus alijäämästä Yksittäisen velallisen yksikön kokonaisvelkaosuus		-0,50€ 490,50€

Näillä tiedoilla rahoitusvastikejäämä oli 9 euroa alijäämäinen tilikauden ajalta. Esimerkissä oletetaan lisäksi, että edellisiltä tilikausilta on kertynyt 91 euroa aiempaa alijäämää, jolloin kokonaisalijäämä on 100 euroa. Tällöin yksittäisen osakkeen velkaosuus on 490€ (osuus yhtiön lainasta) + 0,50€ (osuus rahoituksen alijäämästä). Esimerkissä ei ole mukana kesken tilikauden tehtyjä ylimääräisiä lyhennyksiä; mikäli tällaisia tehdään tilikauden aikana, ne tulee luonnollisesti myös huomioida lainan tuotoissa ja kuluissa.

Yhteenvetona huoneistoon (osakkeisiin) kohdistuva velkaosuus määrätyllä ajan hetkellä riippuu kerätyistä rahoitusvastikkeista, maksetuista velkaosuussuorituksista, korkokuluista, maksuohjelman mukaisista lainan lyhennyksistä sekä ylimääräisistä lyhennyksistä. Tästä syystä lainaosuuslaskelma laaditaan normaalisti vain jonkun verran ennen kuin velkaosuus on tarkoitus maksaa pois.

Laskelma kannattaa kuitenkin tilata riittävän ajoissa etukäteen, koska sen toimitusaika on muutama arkipäivä. Lisäksi pankit haluavat tyypillisesti tiedon ylimääräisistä lyhennyksistä muutamaa arkipäivää ennen lyhennyksen tekemistä.

Epäselvissä tilanteissa kannattaa aina kysyä etukäteen milloin lainoja voi tai kannattaa maksaa pois, sekä minkälaisia kuluja lyhennyksestä mahdollisesti muodostuu.

Jos haluat maksaa huoneistokohtaisen lainaosuutesi pois tai saada tiedot lainan määrästä, olethan yhteydessä - kts yhteystiedot.